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郊区防御

2018-06-20

安东尼·布尔登推出新一季的美食旅游系列《未知的部分》时,他不是从异国他乡开始,而是从西弗吉尼亚开始。作为土生土长的纽约人,布尔丹发现这个国家和廷巴克图一样陌生,所以他决定去看看它的人民,探索他们的文化。在那里,他发现人们吃松鼠,准备得像鸡肉。他找到了为在煤矿工作几代人感到自豪的人。他发现农村人有自己的文化。对于布尔登来说,问题不是他是否喜欢他所看到的,而是他是否更好地理解了以前不为人知的人和地方。

开放的好奇心也能教会我们许多关于另一个外国人的知识:美国郊区。郊区经常遭到城市居民、建筑师和批评家的诋毁或忽视,但它仍然是美国的居住中心。它的公民对它是如何工作和不工作,以及为什么人们选择住在那里有很多了解:因为他们买得起那里的房子,因为房子的质量比他们得到的信用高,并且因为设计和建造它们的建造者对购房者的愿望做出了反应。

理解和回应这些理由并不需要像今天这样认可郊区。事实上,这可能有助于改善美国人居住的那些有时被忽视的地方的城市设计。

作为一名建筑师和历史学家,当我第一次对郊区感兴趣时,我意识到即使是我的老朋友——更不用说普通民众——也害怕聘请建筑师来设计他们的家。我的职业在社会上和其他人相比是微不足道的,比如医学或法律。建筑师很少建造人们居住的房屋。相反,这些需求得到了建筑行业的满足,我的建筑同事对此一无所知。当时,我也没有。

2003年,作为国家美术馆视觉艺术高级研究中心的高级研究员,我开始密切关注房地产行业及其营销机制。(我最终把结果作为一本小册子出版给消费者,梦想家园。)在这个过程中,我了解到,与建筑行业相比,房地产业不仅是一股重要的经济力量,而且更有效率,更能顺应大众口味,更能有效地推销产品。

其规模巨大。在2008年之前的建筑热潮中,生产性住房——建造者建造的住宅开发项目的名字——占了绝大多数的单亲家庭住房。在此期间,全国每年有多达180万所住房开工。*截至2018年1月,同样的统计数据显示,新开工人数为886,000人,尽管低于破产前的高点。根据一些说法,建筑师负责设计的房屋不超过百分之二。正如建筑师狄金森所观察到的,这意味着这个行业已经在很大程度上放弃了与普通人相关和有用的最佳机会。

生产用房不仅主宰市场;消费者也喜欢它的产品。最大的吸引力是负担能力,房地产业的价格从适中到高端不等。中等中产阶级收入的四口之家可以花8,120美元,再加上关闭费,以23.2万美元买一套房子,有3至4间卧室、2间浴室、一个车库和一片前院和后院用地。在高端,花费超过100万美元的买家——如果他们想要的话,他们可以买得起一个建筑师——通常会选择他们认为比定制设计更划算的由建筑商设计的大房子。

第二个吸引人的地方是住房存量的质量。人们有时会认为生产性住房是“建筑工人级”的,不小心制造,而且价格便宜。但由于市场竞争、更严格的建筑规范和更好的材料,美国的住房现在比以往任何时候都更好。基础建设更加扎实,但住宅产业也在不断提升产品的技术和可持续性。一旦业界看到生产节能住宅具有市场优势,绿色建筑开始变得越来越普遍。这些房屋的能效并不是最高的,但它们正在不断提高。而且由于生产用房覆盖面广,这些改善影响了许多人。

第三个吸引人的地方是房地产业满足了消费者的需求。通过其贸易组织、研究机构和出版物,它不断在买方和卖方之间进行研究。反馈环包括市场营销、专业杂志和贸易展览。举例来说,对消费者的冲击表明,毗邻前门的客厅是维多利亚式客厅的延续,远不如大房间里有更多的空间重要。而不重新配置th的轮廓e楼——换板设计很贵——前客厅被改造成一间较小的办公室或客房。这种设计很有道理,因为现在前门一般不被用作入口,而是作为家庭生活的标志。有了市场信息,建筑商可以立即调整产品。步入式壁橱、大空间和开放式厨房的扩展与消费者的愿望直接相关。

消费者需求的供应延伸到饰面和家具,其选择可能是压倒性的。虽然并不总是在低端的房屋产品中可以买到,但这个行业证明了一种高效且利润丰厚的家具机制:多功能陈列室。在市场专家的指导下,买方参观了一个陈列室,挑选了所有的饰面,以及电器、地板、管道设备,甚至立面材料,所有这些都是在施工前完成的。这对买家和建筑商都有帮助。购房者事先知道他们的房子要花多少钱装修好,而且订单的变更不会影响以后的建设。

建筑师或定制设计建设者通常会将无限制的“津贴”纳入预算。由于意想不到的变化,这些津贴的最终成本常常使预算在接近施工结束时大幅上涨。建筑业消除了这种担忧。不仅价格是固定的,而且还提供了可靠的完工日期。在六到八个月内,一个家庭可以搬进新家。相比之下,定制设计的房子可能需要一年或更长时间。这对美国家庭来说是一种至关重要的心理安慰,因为他们开始做出他们可能做出的最大的财政承诺。

这种放心感始于潜在买家参观样板房时,这是产品销售的一个现成例子。即使越来越多地使用虚拟漫游和无人驾驶飞机概述,也没有什么能取代参观实际建筑的实际体验。样板房本来就是诱人的,利用升级和外部景观来吸引买家,所有这些都增加了基础零售价格。这种体验类似于参观一个汽车展示厅,它的模型汽车增加了额外的功能。尽管升级成本增加,但你看到的是你得到的。

属于社区的想法是另一个吸引人的卖点。在当今全球化的世界里,社区的定义不是靠身体上的接近,而是靠与亲密团体的联系。弯腰或基督教青年会可能不再定义社区。在小区里,游泳池和共享会议室可以代替,或者是用于慢跑或散步的广泛的路径系统。不管它的普遍性如何,社区的理念满足了另一个消费者的需求。

在这个无形资产列表中,我们可以增加安全性。尽管在这些环境、政治和社会威胁的时代,拥有一个安全的家庭环境可能是虚幻的,但消费者的需求很高。封闭社区在安全理念上加倍,并以排斥性信息强化社会地位的保持。他们的居民可能不比其他地方的人安全;重要的是对安全的看法。

如果生产用房这么成功,它生产的房子有什么问题?郊区的一个主要反对意见是美观。批评家认为这些房子很难看。它们比例失调,由不协调的图案混合而成,由易碎的材料制成。

在这些反对意见中,隐含了郊区房屋不现代化的问题,但往往没有说明。批评家有时认为现代建筑是时代精神的唯一可行表达。如果你问什么定义“现代建筑”,答案涉及视觉提示:像平屋顶、玻璃、平平面和光滑线条这样的特征。在20世纪二三十年代宁静的日子里,现代建筑自称是一种古老而普遍适用的建筑。它的理论家认为,它是社会转型的工具,经常带有政治色彩。新现代运动唤醒了现代建筑的形象,使之成为一种没有意识形态内容的风格。由于建筑师对20世纪现代建筑的历史越来越陌生,他们并没有意识到,他们的许多现代设计都和前几代都铎和新殖民主义住宅一样具有衍生性。

对于评论家来说,现代风格的缺失与风格的纯洁性的缺失更是雪上加霜。在过去的二十年里,用建筑风格来形容待售房屋已经不那么常见了,比如殖民地式的、平房式的或开普式的。相反,地中海或欧洲等主题和一般类别的描述变得流行起来。风格包括设计元素和材料的完整、连贯的结合;主题提取了其中的一些元素,比如“地中海”厕所的粘土屋顶瓦k,并逐步应用它们。随着住房的主题化,它导致了正确建筑词汇的流失。现在地中海的家可能只是一个有瓦屋顶的牧场。

风格衰落的结果在McMansion中显而易见,这是一栋体积太大而无法容纳它的房子,风格元素的复制品装饰着它的外部。的确,过度建设对社区有许多负面影响。但市中心的摩天大楼、低层公寓楼和公寓楼也是如此,它们声称拥有增加密度的好处,可以建造步行城市,但无意中造成交通拥堵、基础设施紧张、经济基础向上转移,给劳动和中产阶级带来灾难性后果。

原以“纯”风格出现的缺乏真实性,也是由于平面图独立于生产厂房的外墙。您可以通过从各种立面中进行挑选来与您的平面图进行混合和匹配,平面图本身就是同一外部足迹的多个选项之一。将房屋内部与外部形态脱钩,令一些纯粹主义者感到困扰,但事实上,平面与立面之间的任意搭配在建筑史上有着悠久的历史。中世纪的教堂从一个世纪开始就有几十年或几个世纪后形成的风格。意大利文艺复兴时期有许多建筑,它们的平面和立面是独立的实体,每一个都服务于功能、图像和表现的独特需求。

反对派认为现代建筑比传统建筑“更好”。然而,没有科学证据表明现代建筑改善了人类的福祉、生活方式或精神状况。当我问住在郊区房子里的人时,他们倾向于说,他们不太关心他们的建筑的真实性,如果有的话。他们并不太关心他们家外部风格的准确性。为什么呢?毕竟是他们的家。如果他们没有比较点,也没有机会学习建筑,那么他们又怎么可能知道自己的家庭视觉风格呢?建筑是公众普通教育中很少涉及的一个科目。

大众对现代建筑的抵制有着悠久而复杂的历史。刚刚清楚的一个因素是,联邦住房管理局在将“好”现代与“坏”现代定位为20世纪30年代末以来美国住房的理想标准方面发挥了作用。正在完成博士论文的詹妮弗·泰特告诉我,一个具有欧洲渊源的现代习语首先似乎会成为FHA认可的家居设计的另一个审美选择。但最终,传统建筑——而不是现代建筑——被视为在全国统一(白人)美国身份的最佳手段。FHA把它的种族隔离主义的重新划分政策与传统住房美学的要求结合起来。这项政策除了提供种族凝聚力之外,还提供视觉效果,将家庭空间与神话般的民主殖民村庄理想联系在一起。结果清楚地传达了一些人的特权和归属,而不是其他人。

对郊区的另一个标准批评是,郊区会造成城市蔓延。它的危害从低效的土地使用到对环境的破坏,从对汽车的依赖到单调重复的住房储备。这些异议具有一定的合法性。但这种批评暗示,郊区与充满活力的城市不同,也是令人窒息、无聊和默默无闻的。事情可能不是那么简单。Robert Bruegmann在他的书《蔓延:紧凑的历史》中研究了这个主题。他表明,蔓延有着数百年的历史遗产,多核城市有好处,最后,这些是人们想要居住的地方。庞大的对立面——将人口压缩成日益密集的城市核心——也有一系列问题。纽约和旧金山也不例外。在德克萨斯州奥斯汀市中心和市中心,高物业税、市中心不断的高层开发和中产阶级化严重侵蚀了中产阶级家庭的机会,公立学校系统的入学人数正在减少。在奥斯汀东部一些上流社会的地区,狗的数量现在超过了儿童。

尽管遭到广泛攻击,批评者有时忽略了郊区真正的不利因素。

虽然建筑商正在提高产品的能效,但他们忽略了规划开发以配合公共交通。依赖私家车作为主要运输工具造成了明显的环境负担。而且随着低价开发项目越来越多地位于远离工作场所的周边土地上,通勤成本也随之增加,特别是wh天然气价格猛涨。希望建筑业能认识到,解放人们乘车出行具有市场吸引力。如果他们能看到与公共交通协调的潜力,人们可能会坚持要求城市提供所需的交通工具。工业有影响力;城市政策将遵循这些钱。

郊区的另一个不足是缺乏创新的场地规划。通常的开发过程始于征地。然后,该项目移交给土木工程师,指示他们尽可能多地将可出售的地块安装到现场,并相应地布置基础设施。就设计而言,结果与一个多世纪前的计划没有什么不同。不管偶尔插入绿地或公园,单个地块的方向以及分支动脉和死胡同的布局往往没有环境考虑或获得太阳能或风能好处的方向。

此外,虽然郊区通常在当地购物中心提供各种服务,但活动的组合可能会更大。为什么不把小农场、清洁生产和小企业纳入住宅区?如果需要,他们可以得到租赁补贴的支持,所有这些都有助于活跃的生活活动分层。它们的缺失是传统分区隔离使用的更大问题的一部分。而分区则与融资的基本原理紧密相连,并减少了单向使用维护房产价值的重复。

随着人类长期生存本身受到越来越多的审视,建设者需要重新审视人们在哪里以及如何生活的基本问题,并改变一些基本原则。尽管建筑商在城市设计评论家眼中名声不佳,但未来郊区可以受益于房产业作为创新者和孵化器的更突出作用。该行业也可能在实现保障性住房方面发挥作用。德克萨斯大学的同事伊丽莎白·米勒说,奥斯汀2017年主要通过补贴资助754套经济适用房;其他来源可能会增加这一数字。市长表示,该市需要6万套经济适用房,才能让中等收入的人继续享受住房。但是这个城市没有这样规模的住房生产工具。与此同时,房地产业——从国家到地区再到小型建筑商——去年在奥斯汀都市区生产了16000套住房。其他城市也面临同样的困境。西雅图似乎想对其高科技产业征税,以资助其负担能力;结果悬而未决。除了几个城市中心之外,住房行业是唯一一个大规模替代经济适用房的行业。

依赖市政府是不稳定的;他们往往受制于开发人员,陷入政治困境,或忙于更新受损或过时的基础设施。但是,如果城市真的想在提供所需的大规模住房方面发挥有效作用,它们可能会考虑住房产业的生产机制。除了重新界定分区的概念外,城市还需要考虑到它们可能有大小和密度的物理限制。欧洲城市处理这个问题已经有几个世纪了,它们创造了边界,并在它们外面应用了绿色空间。维也纳城市的成功在一定程度上源于它的局限性:周边的流通标志着城市的终结,标志着山丘和葡萄园绿化带的开始。中等密度开发可能比高密度开发提供更多的平衡。城市规模的调整重塑了郊区的角色。如果城市认识到并限制自己,未来的郊区可以考虑新的住房模式,由工业主导,努力定义一些超出预制房屋或观众有限的小房子的东西。因此,

看看郊区,提供了一种理解广大公众的方式,而不需要认可或诽谤他们的家。安东尼·布尔丹在走访西维吉尼亚州居民后得出类似结论:不要评判,而要尊重他人的选择。我个人的品味不符合郊区的建筑风格。我并不是不加批判地宽恕他们的长相或功能。我不选择住在那里。但是对郊区的研究教会了我,对于建筑师来说,打开一个关于人们生活方式的对话,讨论他们可能拥有的生活是多么令人满意。这是未来住宅、城市和社区设计的基础。

*这篇文章先前错误地描述了在衰退前繁荣时期建造房屋的速度。

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